稼轩分享 | 债权纠纷裁判规则执行篇之案外人如何阻却人民法院对未过户不动产的执行？（二）
作者 | 陕西稼轩律师事务所 翟孙斌
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焦点问题
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款中“合法占有”应如何认定？
裁判要旨
“合法占有”应理解为对不动产的支配和管理，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。
案情简介
一、刘熙与宏昊公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同没有写明签订时间。第三人王汉群于2010年10月15日前分期代支付了全部房款。宏昊公司对其开发的宏昊城色项目至今未办理竣工验收手续，刘熙亦未办理诉争房屋产权登记。
二、2011年6月16日，首钢建设公司为与宏昊公司建设工程施工合同纠纷一案，向鞍山中院提出诉前财产保全申请。同日鞍山中院将诉争房屋预查封。
三、2015年1月21日，刘熙向鞍山中院提起执行异议之诉。
法院判决
本院认为，（一）关于购房人对预售商品房的实际占有是否必须以相关竣工验收手续办理完结为前提条件。
当事人争议所涉及的我国《建筑法》《城市房地产开发管理条例》等法律规定，是关于工程质量验收程序的管理性规定，是针对房地产开发商和建筑商的一种约束性规范，其调整对象和目的是保护房地产买卖法律关系中的消费者购房人合法房屋使用权及交易安全，因此不能据此对抗房屋买受人善意占有的合法性。同理，本案中《商品房买卖合同》第八条所涉内容亦不能用以约束房屋买受人在对方违约在先的情形下为避免扩大合同损失而采取的自力救济行为。
购房人对预售商品房的实际占有应当但不局限于以办理完结相关竣工验收手续为前提条件，本案购房者对房屋的占有并不违反法律精神，应予确认。
（二）“占有”其实质含义是主体对物的事实上的控制与支配状态，对不动产的“占有”应当以主体是否能够对该房屋实现有效控制为标准。缴纳生活费用及正式办理物业入住手续等行为虽然属于标明占有的重要判断依据但并非唯一判断标准。实践中开发商将房屋钥匙交付买房人，买受人对房屋进行装修、出租等事实均可表明房屋处于购房者可支配状态，购房者已对房屋实施了有效控制。
本案中根据当事人举证及本院二审调查，可以确认的是开发商于司法查封行为之前已将该房产钥匙正式交付购房人，且购房者采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有。上述行为足以证明购房人已实现对房屋的实际有效控制并对房屋行使了一定程度的占有与处置权。
综上，刘熙于法院司法查封行为之前已实际合法占有诉争房屋，应予确认。
案件来源
北京首钢建设集团有限公司与刘熙、鞍山市宏昊房产开发有限公司及王汉群案外人执行异议之诉案【（2017）辽民终1169号】【（2018）最高法民申5812号】
法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条第一款 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
延伸阅读
案例1：最高人民法院在中诚信托有限责任公司与李金平及沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案【（2018）最高法民申2174号】中认为，李金平实际占有案涉房屋。中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，李金平提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。
案例2：最高人民法院在李宏萍、时学云案外人执行异议之诉案【（2017）最高法民申5097号】中认为，时学云提交的认购协议书、领取钥匙签收表、水暖费票据和物业维修基金票据等证据，相互印证，能够证明时学云在法院查封案涉房屋前即已占有案涉房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻时学云已对案涉房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却时学云基于房屋购买合同而占有案涉房屋的合法性。综上，二审判决认定时学云在案涉房屋查封前即已合法占有具有证据支持，李宏萍关于时学云未实际占有案涉房屋的申请再审理由证据不足，不能成立。
编辑 | 稼轩文编社
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